贵州震达建设向您介绍：房地产开发发展的拐点和未来趋势

一、购房者视角：买房的痛点和需求

关于买房，中国传统观念是居者有其屋，“成家立业先买房，房价全靠丈母娘”。果然，中国房价已飙升到城市青年拒绝结婚、拒绝生育的程度。

一线城市，除非土著和富二代，已很难留住普通家庭出身的青年。以笔者所在事业单位为例，不少通过面试的优秀求职者最终选择京外单位，其主要原因是在北京想要以一己之力买房成家遥不可及。

或许会有人抬杠：为什么不能不买房呢，租房结婚不好吗？答案是，若想在某城市定居，不买房还真不行。因为在中国，住房已被叠加了很多其它的功能。

首先，住房是最重要的家庭资产，有保值增值的功能。在快速增长的房价面前，尽快买房上车是最佳方案，否则收入的增长比不上房价的上涨，导致数年之后只能望房兴叹，被隔离在有产阶层之外。这是多少当年未勒紧裤带及时买房的家庭之痛！

其次，住房与户口绑定。买房落户是很多买房者的现实需求。

再次，教育与住房绑定，即所谓学区房。只有买了特定区域的房子，孩子才能在这个区域入学。住房锁定好学校的学籍，是很多有孩家庭买房的首要考虑。

最后，买房与居住条件紧密相关。中国的租房市场十分不规范，除了少数高端公寓房，出租屋普遍家居家装条件差，租客权益不能得到有效保护，因此，在大城市租房基本就意味着恶劣的居住环境和随时被要求搬离的风险。

因此，若要给房地产从需求端降温，以租代买，实现租买结合，必须解决租房者的上述痛点。

1.户籍与房产解绑。中国目前部分城市（如北京市）施行限购政策，必须有本地户籍或一定年限的纳税证明或社保缴纳证明才有购房资格；部分城市（如天津）则购房即可落户。不论户籍与房产什么关系，长期来看都需要将二者解绑。在出生人口急剧下降和人口结构加速老龄化的背景下，取消户籍已开始在多个城市实施。

2.教育与房产解绑，也就是取消学区房。目前一线城市特别是北京、上海正在探索通过教师轮岗、多校划片、摇号入学等政策，以淡化学区房概念，让教育和住房各回本位。

3.规范租房市场。目前，租赁房供给侧大多为分散的家庭和个人，未来将增加政府所有和房地产商自持房产的供给。国家十四五规划指出，全国40个重点城市要新增650万套保障性租赁住房；房地产商必须在商品房同小区配置一定比例的租赁住房，由房产商自持和管理。

在租赁市场规范方面，应在法规层面进一步明确和保障租客权益，禁止群租，禁止非居住空间如地下室、仓库等用于出租居住，制定分等级的租赁房装修标准和指导价格等。

4.家庭资产去房地产化。目前城市家庭资产七成在房产，家庭资产去房地产化本质上要求市场能够提供多种可供家庭选择的可靠的资产形式。这些资产形式应具有以下两个基本功能：

（1）能实现保值，在高通胀时代防止家庭资产被通胀吞噬；

（2）易流通，在需要现金时可较为方便地转化为现金使用。

目前，除了进一步规范资本市场，完善保险和养老金制度外，国家可参考新加坡设计一些开放性的主权财富基金、国家养老基金或者城市发展基金，用于关乎国计民生项目的长期投资，让百姓分享国家发展红利，又能为长周期投资项目募集资金，可谓一举两得。

二、政府视角：

从土地财政中解套，更合理地供应和规划土地

房地产成本超过一半在土地出让金，而非住房本身的建筑开发。土地出让金加上与土地使用开发有关的各种税收（如土地增值税、契税等），可达地方政府公共预算收入的八成，在地方政府的支出中占到三分之一左右，因此被称为“第二财政”。

所以要稳房价（实质是在通胀时代，稳房价就是阴跌，让通胀逐渐稀释房价，达到实质上缓慢降低房价的效果），首先要降低土地出让金，这就要求地方政府减少对土地出让金的依赖。

（1）推进新税制改革，让地方政府财权与事权相匹配，部分事权收归中央，部分财权留存地方。

（2）扶持新兴产业发展，扩大地方政府税基，提高政府征税能力，增加预算内的税收收入。

（3）加速房地产税落地。房地产税本质是将一次性的土地出让金转化为长期可持续的税收，已提出多年却一直未落地。去年10月国务院提出政策意向，要在全国部分地区开展房地产税改革试点工作，说明房地产税终于进入日程。房地产税不但有利于对城市房产产权进行统一管理，还能迫使部分多房产拥有者将闲置房产出售，减少资源浪费。

地方政府从土地财政中逐渐解套后，就能更从容、有规划地供应土地。中国城市土地供应模式要朝着更科学、更合理的方向发展。2001年开始推行的公开的“招拍挂”制度，虽然一定程度上遏制了90年代土地使用暗箱操作和行政腐败现象，但又催生了土地价格哄抬、土地使用缺乏长期规划的问题。

今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求和城市人口增长有限甚至部分城市人口萎缩而向一些经济活力比较旺盛的城市群汇集的情况，城市应本着前瞻十年，根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口走”的原则来供应土地。

对人口流出的城市和人口流入的城市，采取不同的土地供应策略。如深圳市，充满活力的经济发展前景仍每年吸引无数青年涌入，新增供地跟不上，这是深圳房价上涨的主要原因。因此类似深圳这样的发展型城市仍需增加土地供应。

而北京因非首都功能疏解，常住人口已出现下滑，因此北京人均居住面积并不少。北京的问题在于公共服务太过集中，导致区域性房价过高，以及出行困难。因此，像北京这样的成熟型城市，应加强规划合理性，使人口居住、产业发展和服务配套三者相适应，建设综合发展的新城区，解决目前普遍存在的居住地与工作地分离、居住地与公共服务分离，导致的通勤时间过长、公共服务可及性低的弊病。

土地供给不仅在省、市层面需要加强规划，全国也要提高土地资源使用效率，实现跨区域的土地资源配置。

三、房地产产业形态转变：

资产重组、转型服务业和共享原则

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经此房地产企业债务暴雷事件，中国房地产行业正在快速进入大的转型期，短期还会有不小的阵痛，但最终将完成重构，实现房地产整个产业形态的转变。

1.以近期一两年的时间尺度来看，

房地产的主要任务是去金融化和资产重组

中国房企负债过高，以“三条红线”来框，据称有三分之二房企踩线。在“房住不炒”原则的压制之下，房价被控制，过高信用的房企面临大范围破产的风险。目前中央已明确提出“保交楼、保民生、保稳定”的要求。在维稳大局和“压实地方政府责任”的重压之下，地方政府和国有资本已参与房企纾困，处置房地产行业风险，落实保交楼政策，据称不少烂尾楼项目已陆续重启。

“三保”确定的是“保房”目标，背后是保千万业主房产的目标，这并不等于保房企。对债务暴雷的房地产公司，按流程进入债务清算，该破产的破产，该重组的重组。九万多的房企未来将可能减少一半以上，特别是中小型房企将大幅减少。